○鑑定コラム

214）共益費は賃料を形成しないのか

　共益費とは、賃貸ビル、賃貸マンション等賃貸建物の廊下・階段・トイレ等の共用部分の電気代、清掃費、エレベータの保守点検費、管理人がいる場合の給与等の費用である。

　建物の専用或いは専有部分以外の部分の維持管理する為の費用である。
　この共益費を通り抜け費用であるからといって賃料に含まれないと思いこんでいる人がいる。不動産鑑定士にもいる。

　共益費として賃借人から電気代、清掃費等を徴収しても、その金額はそのまま電力会社、清掃会社等に行き、賃貸人の懐には一銭も残らず、ただ単なる通り抜けていくだけだから賃料では無いというのである。

　この主張・考え方は間違っている。

　賃料とは、賃借人が当該建物利用することを条件に、賃貸人に支払う全ての対価をいうのである。
　支払賃料はもちろんのこと共益費、保証金・敷金の運用益、礼金・更新料・保証金の償却額の期間に対応する額が賃料を形成するのである。共益費も賃借人が賃貸人に支払う対価であるから賃料を形成するものである。通り抜け費用だから賃料では無いという理由など、理由にならない。賃借人が建物利用に伴って、賃貸人に支払う金銭であるから、それは賃料を形成するものである。

　家賃のある不動産鑑定書がある。著名な不動産鑑定会社発行の鑑定書である。
　その鑑定書に書かれている賃貸事例比較法の賃貸事例の実質賃料は、
　　　　　　支払賃料＋一時金の運用益・償却額＝実質賃料
と求められている。共益費が抜けている。

　支払賃料に共益費が含まれている場合があるかもしれないが、支払賃料のほかに共益費或いは管理費の名目で共益費が授受されているのが、東京の賃料の一般的慣行である。
　上記賃貸事例の実質賃料を求める場合には、共益費が加わっていなければならない。

　即ち、賃貸事例比較法の賃貸事例の実質賃料は、

　　　　　　支払賃料
　　　　　　共益費
　　　　　　敷金等一時金の運用益
　　　　　　礼金等一時金の償却額

        イ．減価償却費
　　　　ロ．維持管理費　
        ハ．公租公課
　　　　ニ．損害保険料
　　　　ホ．貸倒引当金
　　　　ヘ．空室等による損失相当額

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