○鑑定コラム


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2491)　比準価格÷収益価格の割合は4.3倍　少しおかしいでは無いか　町田市住宅地地価公示価格

１．はじめに

　平成30年より地価公示価格の鑑定書が公開される様になった。公開された地価公示価格の鑑定書より比準価格と収益価格の関係を分析する。

　採用する地価公示価格は、令和4年の町田市の住宅地の地価公示価格とする。公示価格鑑定書は同一公示地点を二人の不動産鑑定士が評価していることから、AとB２つの鑑定書があるが、先にあるA鑑定書の比準価格と収益価格とする。

　求められている比準価格、収益価格は、不動産鑑定評価の専門家である不動産鑑定士が求めたものであるから、適正な価格であるものとする。

　千代田区商業地の地価公示の比準価格と収益価格との関係を、鑑定コラム2459)で行っている。

　その分析と同じであるため、求め方等の説明は、出来るだけ重複を避けるが、始めて本コラムを読む人もいることもあり、必要な個所は最小限の記述とする。詳細を知りたい時は、鑑定コラム2459)の当該部分を読んでいただきたい。

２．３つの価格の等価性

　不動産鑑定評価は、不動産が具有するそれぞれの面からの分析価格として、コストの面より積算価格、市場性の面より比準価格、収益性の面より収益価格の価格がある。

　そして、3つの価格は理論上は一致すると云われている。

@　門脇惇説

　３つの価格の等価性については、門脇惇氏は、著書『不動産鑑定評価要説』P120（税務経理協会、昭和46年）で次のごとく述べられている。

　 「3試算価格は、それぞれ、効用に見合う面、造る費用を償う面、一般に認められてその価格で取引される面、すなわち価格の三面性に照応するものであり、市場で揉まれ、淘汰されて、一つの正常価格に帰一するものであると解すべきこと。」

A　武田公夫説

　また武田公夫氏は、著書『不動産評価の知識』P133（日本経済新聞社、1993年）で、次のごとく述べられている。

　 「各方式の適用によって求められた試算価格または試算賃料は、理論的には一致するはず」

と3価格の理論的一致を認める。

　実際には一致しないが、それは「資料不足など」によるのが原因でありと述べられる。

　既成市街地では、原価法の適用は困難であるため行われない。その為、積算価格は求めなく、比準価格、収益価格が求められる。

　門脇、武田両氏の説に従えば、比準価格、収益価格は、理論上は一致することになる。

３．不動産鑑定士実務修習テキストの比準価格と収益価格

　最新の2022年版第16回実務修習の「実務修習・指導要領テキスト」(編集公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会　2021年11月1日発行)に、土地面積605.75uの更地を例にした更地の鑑定評価書が掲載されている。

　P49に、例題による試算価格が記されている。

　　　　　比準価格　　　495,000円/u
          収益価格　　　457,000円/u
である。

　収益価格の金額を1.0とすると、比準価格の割合は、
                 495,000円
             ────────＝ 1.083                               
                 457,000円
1.083である。

　比準価格と収益価格の開差は約8%で、比準価格が収益価格よりも高い。

４．公示価格鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係

　令和４年地価公示価格の町田市の住宅地の鑑定書の中に記されている比準価格と収益価格を抜き出し、比準価格/収益価格の割合を求める。

　例えば町田−1のA鑑定書の比準価格、収益価格は、下記である。
　　　　　　比準価格　　　    155,000円
　　　　　　収益価格　　　　   47,200円
　 　町田−1の比準価格/収益価格の割合を求めると、
            　 155,000円
            ────────　 ＝ 3.284                           
              　47,200円
3.284である。

　同様にして、町田市住宅地公示地59件を分析したのが、下記一覧表である。


番号 所在 比準価格 円/u 収益価格 円/u 比準価格/収益価格
町田−1 東京都町田市南町田１丁目１１９番５ 155000 47200 3.284
町田−2 東京都町田市南成瀬５丁目２６番５ 225000 85800 2.622
町田−4 東京都町田市成瀬６丁目４９１７番１　 156000 67700 2.304
町田−5 東京都町田市中町２丁目５４９番５外 305000 170000 1.794
町田−6 東京都町田市高ヶ坂３丁目１７７５番７８　 133000 46900 2.836
町田−7 東京都町田市つくし野２丁目１３番３ 220000 61300 3.589
町田−9 東京都町田市小川４丁目７番２１　 178000 60600 2.937
町田−10 東京都町田市本町田字十二号１７８６番５６外 136000 48400 2.810
町田−11 東京都町田市忠生３丁目２０番９ 134000 61600 2.175
町田−12 東京都町田市小山町字十二号１６５９番２ 98600 24400 4.041
町田−13 東京都町田市相原町字中ケ谷戸８５７番４１　 112000 34400 3.256
町田−14 東京都町田市小山ヶ丘５丁目２３番９ 170000 96000 1.771
町田−16 東京都町田市南成瀬２丁目１３番８ 208000 73200 2.842
町田−17 東京都町田市鶴間３丁目１３番１４　 249000 113000 2.204
町田−18 東京都町田市金森１丁目３３１番１６　 183000 66100 2.769
町田−19 東京都町田市原町田３丁目７３番３ 308000 148000 2.081
町田−20 東京都町田市木曽西１丁目１８８０番１４　 154000 48500 3.175
町田−22 東京都町田市成瀬台３丁目２２番１３　 156000 39700 3.929
町田−23 東京都町田市南大谷字十五号１３２７番１１９　 149000 52100 2.860
町田−24 東京都町田市玉川学園５丁目４０１４番８ 178000 56900 3.128
町田−25 東京都町田市三輪町字三号２２３番１４外 144000 50200 2.869
町田−26 東京都町田市能ヶ谷２丁目１００４番５ 142000 60400 2.351
町田−27 東京都町田市小山町字八号９５７番６ 116000 45500 2.549
町田−28 東京都町田市金森東４丁目１８４０番１１１　 162000 55600 2.914
町田−29 東京都町田市南つくし野２丁目５番４ 193000 50800 3.799
町田−30 東京都町田市図師町字八号１６２９番３１　 97000 38900 2.494
町田−31 東京都町田市東玉川学園２丁目３５６９番３１　 148000 47700 3.103
町田−32 東京都町田市矢部町字二十五号２７１１番４ 107000 31400 3.408
町田−33 東京都町田市高ヶ坂７丁目８１１番１外 155000 43700 3.547
町田−36 東京都町田市三輪町字七号５３９番９０　 122000 34100 3.578
町田−37 東京都町田市中町２丁目５９４番２外 324000 160000 2.025
町田−38 東京都町田市玉川学園８丁目６４２番８ 163000 61900 2.633
町田−39 東京都町田市つくし野１丁目２３番２６　 202000 52000 3.885
町田−41 東京都町田市森野５丁目６３７番１外 202000 97100 2.080
町田−42 東京都町田市玉川学園２丁目３９１２番６ 228000 91200 2.500
町田−43 東京都町田市野津田町字綾部１３１４番１４　 103000 38900 2.648
町田−44 東京都町田市鶴川２丁目１６番１６　 157000 60700 2.586
町田−45 東京都町田市大蔵町字関山２９８２番９ 107000 40600 2.635
町田−46 東京都町田市金井ヶ丘４丁目１９１２番７ 131000 55300 2.369
町田−47 東京都町田市本町田字八号１０５７番１３　 148000 49100 3.014
町田−48 東京都町田市旭町１丁目１６７５番２ 223000 91200 2.445
町田−50 東京都町田市本町田字一号２０６番４６　 149000 48500 3.072
町田−51 東京都町田市鶴川１丁目１７番５７　 159000 77000 2.065
町田−55 東京都町田市常盤町字二十三号３２５３番４外 97000 31100 3.119
町田−58 東京都町田市小川１丁目２８番５ 179000 41100 4.355
町田−59 東京都町田市大蔵町字大蔵３９９番４ 129000 54400 2.371
町田−60 東京都町田市森野４丁目１８１番４ 204000 82700 2.467
町田−61 東京都町田市金井１丁目８４２番６ 120000 30200 3.974
町田−63 東京都町田市成瀬が丘２丁目１３番３ 230000 84500 2.722
町田−64 東京都町田市鶴間６丁目１３７３番６　 120000 42800 2.804
町田−66 東京都町田市木曽東３丁目１５１１番４外 157000 74800 2.099
町田−68 東京都町田市金森３丁目１２５１番３１　 127000 46200 2.749
町田−70 東京都町田市玉川学園４丁目３５８３番９６　 171000 54900 3.115
町田−71 東京都町田市能ヶ谷５丁目６１９番９ 165000 44000 3.750
町田−75 東京都町田市中町３丁目１５４３番２ 280000 161000 1.739
町田−76 東京都町田市鶴川４丁目２６番１７ 131000 42600 3.075
町田−77 東京都町田市忠生２丁目１５番７７　 125000 36000 3.472
町田−79 東京都町田市森野２丁目１２２１番３ 331000 211000 1.569
町田−80 東京都町田市成瀬８丁目２３０７番８ 178000 47500 3.747
平均       2.849
標準偏差       0.641
変動係数       0.225


　町田市の住宅地59件の比準価格/収益価格の平均値等の分析結果は、下記である。
                平均値　　　　2.849
                標準偏差　    0.641
                変動係数　    0.225

５．自然現象、人間の行為がからむ社会現象、経済現象等と正規分布

　自然現象、人間の行為がからむ社会現象、経済現象等の多くの現象は、分析すると、何故か正規分布に従うと統計学者は云う。

　データをとって分析すると事実その分布に多くがなる。何故そうなるのかは、はっきりと分かっていない。

　比準価格、収益価格も人間の行為に拠って求められた数値である。その数値より求められた倍率も人間の行為による現象の一つである事から、正規分布に従っていると判断する。

　正規分布のグラフは、平均値を中心にして、左右対称の釣り鐘の形をしたグラフである。グラフは千代田区商業地の比準価格と収益価格を分析した鑑定コラム2459)に記してあることから省略する。そちらで見て欲しい。

６．Ｚ値1.0の出現率は68.26％

@　Ｚ値

　正規分布のグラフは釣り鐘型の左右対称である。中心より右側のグラフで説明する。

　釣り鐘型のグラフ右側半分の面積に対して、グラフ右端の裾野の黒塗りの面積の占める割合(分布率)が、Ｚ値と呼ばれる面積割合であり、それが出現確率分布率となる。

　データの平均をμ、標準偏差をσ、変数をＸとすると、分布率Ｚは、
                         Ｘ−μ
                 Ｚ＝──────                                   
                           σ
で求められる。

A　Ｚ値1.0の分布率

　Ｚ値1.0とは、正規分布グラフ右側半分では右端の0.1587の分布面積を云う。正規分布は左右対象であるから、左半分も同じくある。

　左右両方合わせて、
　                15.87％＋15.87％＝31.74％
31.74％以下あるということである。

　このことを逆に考えると、上記正規分布グラフの黒塗りの端でない白い部分の割合は、
　　　　　　　　　1−0.3174＝0.6826
0.6826となる。白い部分の出現率は68.26%、約68％である。

　Ｚ値1.0の値になる比準価格/収益価格の数値を求めるには、Z値を求める算式は、
                         Ｘ−μ
                 Ｚ＝──────                                   
                           σ
であるから、
             Ｚσ＝Ｘ−μ
であり、この算式から、
               Ｘ＝μ＋Ｚσ
である。

　即ち、平均値＋標準偏差×1.0　の算式から、Z値1.0になる数値が求められる。つまり平均値に標準偏差を加えれば求められる。

７．一般的に許容されるＺ値の数値は1.96である

　世論調査、アンケート調査で有意水準ありとして統計学上許容されている調査数割合は5％である。片側グラフの分布率では、右端末端部の2.5％と云うことになる。

　上記正規分布表のＺ値縦欄1.9の欄を右に向かい、1.96の個所の数値を見れば、0.0250とある。2.5％以上の分布が出るのはＺ値1.96の値と云うことになる。

　1.96以内であれば2.5％以下にならない、つまり5％以下にならないことから、統計学上有意水準があるとされ、世論調査結果、アンケート調査結果について信頼性が保てると云うことになる。

　Ｚ値1.96の値になる数値を求めるには、Z値を求める算式は、
                         Ｘ−μ
                 Ｚ＝──────                                   
                           σ
であるから、
             Ｚσ＝Ｘ−μ
であり、この算式から、
               Ｘ＝μ＋Ｚσ
である。

　即ち、平均値＋標準偏差×1.96　の算式から、Z値1.96になる数値が求められる。

８．町田市の住宅地の地価公示価格の適正な比準価格/収益価格の割合数値

@　令和4年の東京都町田市の住宅地の地価公示の比準価格/収益価格の分析結果

　令和4年の東京都町田市の住宅地の地価公示の比準価格/収益価格の分析結果は、前述としたごとく、
                平均値　　　2.849
                標準偏差　　0.641
　 である。

A 　出現率5%の比準価格/収益価格の価格割合

　比準価格/収益価格の割合の出現率5%を求める算式は、前記より、
             平均値＋標準偏差×1.96
である。

　本件の場合、平均値は2.849、標準偏差は0.641であるから、出現率5%になる比準価格/収益価格の割合数値は、
　　　　　　2.849＋0.641×1.96＝4.105
である。

　有意水準出現率5%以上の比準価格/収益価格の割合数値は、4.105以下の割合で無ければならないことになる。

　収益価格と比準価格とは理論的には一致すると云われる。一致すると云うことは、
　　　　　　　比準価格
           ──────　 ＝1.0                                      
              収益価格
になることである。

　それゆえ、東京都町田市の住宅地の地価公示価格の信頼出来る比準価格/収益価格の割合数値は、
　　　　　　1.0〜4.105
となる。

　(注)更地の価格で、比準価格を越える収益価格があってもよいと私は思うが、町田市の住宅地地価公示鑑定書においては、比準価格を越える収益価格の例は１件も無いことから、与えられたデータ分析からでは、1.0が最低の価格割合と云うことになる。

B　出現率68.26%の比準価格/収益価格の価格割合

　比準価格/収益価格の割合の出現率68.26%を求める算式は、前記より、
             平均値＋標準偏差×１
である。

　本件の場合、平均値は2.849、標準偏差は0.641であるから、出現率68.26%になる比準価格/収益価格の割合数値は、
　　　　　　2.849＋0.641×1＝3.49
である。

８．終わりに

@　出現率5%以下のデータ

　鑑定評価で求める３つの価格は理論上一致すると云われるが、一致するのは理論上で有り、資料不足の要因も有り一致することは難しい。

　しかし、一致しないからと云って、３つの価格がかけ離れて存在しても良いと云うことにはならない。理論上一致すると云う原則からすれば、価格開差の程度には、合理的な限界があるハズである。

　その限界が、統計学の有意水準の5%であり、比準価格/収益価格の価格割合では、東京都町田市の住宅地では4.105以下である。

　上記町田市の住宅地地価公示価格59件のうち、比準価格/収益価格の価格割合が有意水準の出現率5%を切る公示地(比準価格/収益価格の価格割合では4.105を越える公示地)は、残念ながら1件ある。

　出現率5%以上あれば統計学上は有意水準があるとみなされる。そのデータは有効と判断される。それ以下の出現率のデータは否定される。

　土地価格評価の専門家で、統計学上否定される価格であるというごとくの土地価格を求めるべきでは無かろう。

A　出現率31.74%以下のデータ

　土地価格評価の専門家であるならば、有意水準5%以上の出現率で無く、出現率31.74％を切らない、逆に云えば
              100%−31.74%＝68.26%
68.26%を越える出現率の土地価格を求めるべきであろう。その土地価格とは、10人中7人以上の不動産鑑定士が求める土地価格である。

　それは平均値に標準偏差を加えた数値であり、上記で比準価格/収益価格の価格割合では、3.49と分析されている。

　上記町田市の住宅地地価公示価格59件のうち、比準価格/収益価格の価格割合3.49〜4.105の公示価格が、残念であるが10件ある。

B　出現率5%以下、31.74%以下のデータ

　59件の町田市住宅地の地価公示価格にあって、
  
                出現率  　5.0%以下　　1件
　　　　　　　　出現率　31.74%以下   10件
　　　　　　　　　計　　           　11件
である。

　59件の地価公示価格の内、11件の割合は、
　　　　　　11÷59≒0.186
18.6%である。

　都心5区の商業地・住宅地の令和4年地価公示価格の鑑定書の比準価格／収益価格の関係を分析し終えて、23区の住宅地として西にある世田谷区を選び、その公示住宅地の比準価格/収益価格の関係を分析した。

　世田谷区の公示住宅地の同価格割合の5%以下、31.74%以下の出現件数は、103地点で16件であった。

　103地点の公示価格で16件の出現する割合は、
　　　　　　　16/103≒0.155
　 15.5%である。

　この割合の出現に驚き、「少し考え直しすべきでないか」と地価公示価格の求め方に対して、物申した。

　23区住宅地の南にある住宅地として大田区を選び、大田区の住宅地の令和4年地価公示住宅地の鑑定書の比準価格/収益価格の関係を分析した。

　大田区の公示住宅地の同価格割合の5%以下の出現率の件数は0件、31.74%以下の出現率の件数は11件であった。5%以下及び31.74%以下の出現率の件数は合計して52地点で11件であった。

　23区の東の住宅地である住宅地として江戸川区を選び、令和4年地価公示住宅地の鑑定書の比準価格/収益価格の関係を分析した。 　江戸川区の公示住宅地の同価格割合の5%以下の出現率の件数は2件、31.74%以下の出現率の件数は6件であった。5%以下及び31.74%以下の出現率の件数は合計して67地点で8件であった。

　23区の北の住宅地である住宅地として板橋区を選び、令和4年地価公示住宅地の鑑定書の比準価格/収益価格の関係を分析した。

　板橋区の公示住宅地の同価格割合の5%以下の出現率の件数は3件、31.74%以下の出現率の件数は3件であった。5%以下及び31.74%以下の出現率の件数は合計して45地点で6件であった。

23区東西南北に所在する江戸川区、世田谷区、大田区、板橋区の公示住宅地の分析を終え、多摩地区の立川市・国立市・国分寺市の公示住宅地の分析を行った。

　立川市・国立市・国分寺市の公示住宅地の同価格割合の5%以下の出現率の件数は2件、31.74%以下の出現率の件数は3件であった。5%以下及び31.74%以下の出現率の件数は合計して27地点で5件であった。

　多摩地区のもう一つの大きな住宅地である町田市の公示住宅地の同価格割合の5%以下の出現率の件数は1件、31.74%以下の出現率の件数は10件であった。5%以下及び31.74%以下の出現率の件数は合計して59地点で11件であった。

　比準価格/収益価格の割合で、出現率5%以下及び31.74%以下の公示鑑定評価は、専門職業家として求めるには、本来存在することはおかしいのであるから、現在の地価公示価格の求め方を少し考え直すべきであろう。

C　分析結果の重要性の認識を

　比準価格/収益価格の価格割合で、同じ町田市内の住宅地の地価公示価格で、1.569の割合で地価公示価格を求める人がいる一方、4.041とか4.355という大きな価格割合で地価公示価格を求める人もいる。

　不動産価格評価の専門家の集団で、比準価格/収益価格の価格割合で4.3倍というごとくの大きな割合数値が出現することはおかしいと思わないか。

　何の為に収益価格を求めているのか。

　4.3倍から決定価格である地価公示価格の妥当性をどの様にして説明出来るのか。

　恥ずべき現象であると思わないか。

　町田市の公示住宅地価格鑑定書の比準価格/収益価格の価格割合の出現件数を、0.1台区分で示すと、下記である。
　　　　　　　　1.4台　 　 0件
　　　　　　　　1.5台　 　 1件
　　　　　　　　1.6台　  　0件
　　　　　　　　1.7台　 　 3件
　　　　　　　　1.8台　    0件
　　　　　　　　1.9台　  　0件
　　　　　　　　2.0台　 　 5件
                2.1台      1件
                2.2台      1件
　　　　　　　　2.3台　 　 4件
                2.4台      3件
                2.5台      3件
　　　　　　　　2.6台　 　 4件
                2.7台      3件
                2.8台      6件
　　　　　　　　2.9台　 　 2件
                3.0台      3件
                3.1台      5件
                3.2台      2件
                3.3台      0件
                3.4台      2件
                3.5台      3件
                3.6台      0件
                3.7台      3件
                3.8台      1件
                3.9台      2件
                4.0台      1件
                4.1台      0件
                4.2台      0件
                4.3台      1件
                計        59件

　縦軸に件数、横軸に割合を取って、グラフにすると、下図である。




 町田市公示住宅地比準価格/収益価格



　比準価格/収益価格の価格割合3.49を越える評価がなされるのは、価格の求め方に間違いがあるということを示している。

　比準価格で云えば、事例の選択に間違いがあるか、地域格差の比較に間違いがあると思われる。収益価格にあっては、想定賃料が低すぎるか、土地残余収益が少なすぎるか、還元利回りが高すぎることに原因していると思われる。

　比準価格と収益価格を求めるのは、求められた互いの価格の適正さを担保するためであり、かつ、決定価格である鑑定評価額の妥当性を担保するためである。

　比準価格と収益価格との間に大きな価格の開きが有っては、適正さを担保することが出来ず、何の為に２つの価格を求めているのか意味をなさなくなる。

　今迄、３つの価格は理論的には一致すると云うだけで、各価格の間の価格関係についての研究・調査が全くなされていなかった。

　3価格が一致しなくとも、開差の合理的水準はあるハズであるが、そのことが全く考えられず、検討されずに、長い間放置されて来た。

　資料としての信頼性が高いと判断される地価公示価格の鑑定書が公開されたことによって、３つの価格は理論的に一致しなくても、合理的開差の範囲は何処かの研究分析を行うことが出来るようになった。


　　鑑定コラム2419)「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」

　　鑑定コラム2459)「千代田区商業地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格/収益価格の関係」

　　鑑定コラム2460)「中央区商業地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係」

　　鑑定コラム2461)「港区商業地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係」

　　鑑定コラム2467)「都心5区公示商業地の比準価格と収益価格の関係分析を終えて」

　　鑑定コラム2469)「千代田・中央・港区住宅地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係」

　　鑑定コラム2471)「新宿区住宅地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係」

　　鑑定コラム2473)「渋谷区住宅地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係」

　　鑑定コラム2476)「都心5区公示住宅地の比準価格と収益価格の関係分析を終えて」

　　鑑定コラム2478)「少し考え直すべきでは無いか　世田谷区住宅地地価公示価格」

　　鑑定コラム2481)「比準価格÷収益価格　出現率31.74%以下11件　大田区住宅地地価公示価格」

　　鑑定コラム2482)「少し考え直すべきでは無いか　江戸川区住宅地地価公示価格」

　　鑑定コラム2484)「少し考え直すべきでは無いか　板橋区住宅地地価公示価格」

　　鑑定コラム2485)「収益価格を蔑ろにしているのでは無いのか　23区東西南北の4区公示住宅地の比準価格と収益価格の関係分析を終えて」

　　鑑定コラム2489)「比準価格÷収益価格の割合は4.0倍　少しおかしいでは無いか　立川・国立・国分寺市住宅地地価公示価格」

　　鑑定コラム2496)「収益価格を蔑ろにしているのでは無いのか　多摩地区5市の公示住宅地の比準価格と収益価格の関係分析を終えて」


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