2812) ６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(12) 広島県
１．はじめに
鑑定コラム2784)「地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は同額で無ければならないのに、異なるのが多すぎる」の、分析別紙である広島県の当該別紙を記す。
何度も同じことを書くが、同一土地を同一時点で土地価格評価するのに、土地公租公課が異なる事はあり得ないことであるが、地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は異なっていてもおかしいと思わない不動産鑑定士が多くいる事に、私はずっと驚いている。
今回の広島県にもＡ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課の多くの違いを目にするが、地価公示価格評価をする不動産鑑定士の中で、少し勘違いをしている方々がいるのでは無かろうか。Ａ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課を同額にすると、それは価格の相談をしているになるからと。
土地公租公課は同額であるべきものであり、前年の1月1日の既発表されている地価公示価格から所定の算出算式から求めれば、同額の土地公租公課が求められるハズである。
算出算式に基づいて求めた土地公租公課が、間違っていないか同一公示地を鑑定する不動産鑑定士に確かめる行為は、価格の打合せをしている行為にはならない。
地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課不一致率は下記である。
２.県別
広島県は、広島市中区・東区と呉市で53件の調査公示地のうち39件が不一致で、率は73％である。
３.区市別
広島市中区は、30件の調査公示地で不一致23件である。
広島市東区は、6件の調査公示地で不一致5件である。一致しているのは1件のみである。Ａ鑑定・Ｂ鑑定の土地固定資産税の開差が230万円余という案件もある。少しひどすぎるのではなかろうか。
呉市は、17件の調査公示地で不一致11件である。
４.分析別紙
| 別紙34 | 広島県 | 令和6年地価公示価格 | ||
| 市 | 公示地番号 | Ａ鑑定土地公租公課 円 | Ｂ鑑定土地公租公課 円 | 同額で無い |
| 広島市 | 中５−１ | 20985100 | 20985000 | × |
| 中５−２ | 4138300 | 4138000 | × | |
| 中５−３ | 2816300 | 2843000 | × | |
| 中５−４ | 267800 | 267400 | × | |
| 中５−５ | 2264700 | 2270200 | × | |
| 中５−６ | 47468400 | 47468400 | ||
| 中５−７ | 7396600 | 7396600 | ||
| 中５−８ | 215400 | 214500 | × | |
| 中５−９ | 398000 | 398000 | ||
| 中５−１０ | 309300 | 308800 | × | |
| 中５−１１ | 2470000 | 2441000 | × | |
| 中５−１２ | 551100 | 312400 | × | |
| 中５−１３ | 786500 | 786500 | ||
| 中５−１４ | 2860000 | 2811200 | × | |
| 中５−１５ | 316800 | 616300 | × | |
| 中５−１６ | 155500 | 153500 | × | |
| 中５−１７ | 4067100 | 4067000 | × | |
| 中５−１８ | 14100000 | 14116900 | × | |
| 中５−１９ | 775200 | 775200 | ||
| 中５−２０ | 358000 | 355600 | × | |
| 中５−２１ | 565100 | 564300 | × | |
| 中５−２２ | 7635500 | 7635500 | ||
| 中５−２３ | 1329400 | 1319400 | × | |
| 中５−２４ | 249000 | 247500 | × | |
| 中５−２５ | 165300 | 163300 | × | |
| 中５−２６ | 275800 | 273300 | × | |
| 中５−２７ | 6900000 | 6872200 | × | |
| 中５−２８ | 173100 | 173200 | × | |
| 中５−２９ | 134700 | 134700 | ||
| 中５−３０ | 3090000 | 3043700 | × | |
| 東５−１ | 400000 | 395100 | × | |
| 東５−２ | 102300 | 101700 | × | |
| 東５−３ | 147300 | 143700 | × | |
| 東５−４ | 125300 | 125300 | ||
| 東５−５ | 154300 | 153300 | × | |
| 東５−６ | 58900000 | 56592600 | × | |
| 呉市 | 呉５−１ | 569100 | 569100 | |
| 呉５−２ | 44500 | 44500 | ||
| 呉５−３ | 49100 | 49700 | × | |
| 呉５−４ | 398200 | 398300 | × | |
| 呉５−５ | 58700 | 58700 | ||
| 呉５−６ | 31900 | 31800 | × | |
| 呉５−７ | 69300 | 69400 | × | |
| 呉５−８ | 33600 | 33500 | × | |
| 呉５−９ | 32500 | 32600 | × | |
| 呉５−１０ | 89400 | 89400 | ||
| 呉５−１１ | 176400 | 176500 | × | |
| 呉５−１２ | 18300 | 18300 | ||
| 呉５−１３ | 18000 | 18600 | × | |
| 呉５−１４ | 62200 | 60100 | × | |
| 呉５−１５ | 348100 | 351200 | × | |
| 呉５−１６ | 87700 | 88700 | × | |
| 呉５−１７ | 340700 | 340700 |