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18)店舗売上高と家賃割合

 アメリカ人のリートに対する見方、考え方及びリートの現状を分析している 『入門不動産投資信託』 R.E.ブロック著(松原幸生/河邑環訳 プログレス 2002年)の82頁に次の様な文章がある。

 「あるモールリートの賃料は1平方フイート当り約40ドルで、1フイート当りの売上高も400ドルに達する。」

 即ち売上高に対する賃料の割合は、
       40ドル ÷ 400ドル = 0.10
10%である。

 売上高より賃料を捉える考え方は、アメリカではごく普通のようである。

 日本でも飲食店などでは「普通は10〜12%、理想的には8〜10%」(赤土亮二『飲食店の儲けの出し方成功教科書』p39旭屋出版 平成2年)と言われており、売上高より家賃を把握する考え方がある。

 積算賃料(土地建物の価格より求める賃料)や比準賃料(比隣の賃料と比較して求める賃料)で賃料を求める方法が日本では一般的であるが、売上高より賃料を求める方法も無視出来ない方法であり、もっと普及して良いのではないか思われる。

 『Evaluation』創刊号p42(清文社)の「売上高に対する家賃割合」(田原)で店舗売上高に対する家賃割合が分析されている。その分析によれば飲食店は、

       レストラン      11.1%
       中華料理        10.4%
       そばうどん      13.0%
       鮨              10.7%
である。

 前記赤土亮二の説とほぼ一致した結論が得られている。

 肉屋、魚屋、八百屋は一日の売上高が家賃である。

 店舗売上高に対する家賃割合の主なものを記すと、次のごとくである。
      スーパーマーケット           2.7%
            コンビニエンストア           2.0%
            食肉小売                     3.6%
      鮮魚小売                     3.5%
      野菜果実小売                 3.6%
      医薬品小売                   4.0%
      書籍雑誌小売                 4.2%
      花小売                       4.2%
      婦人子供服小売               6.6%
      化粧品小売                  6.8%
      菓子パン小売                 7.0%
      クリーニング                 8.1%
      料亭                         9.3%
      美容                        10.6%
      理容                      11.1%
である。
 15%を超える小売店舗業種はない。

 売上高より家賃を求める方法は、景気の要因を考える必要もあるが、家賃評価の物差しの一つにはなるのでは無かろうか。



(追記) 「店舗売上高と家賃割合の追加」 平成25年2月6日


 鑑定コラム18)「店舗売上高と家賃割合」のコラム記事を以前書いた。
 そのコラム記事発表は、2002年(平成14年)4月20日であり、約13年前である。
 鑑定コラム18)の記事には、未だに多くのアクセスがあり、多くの人々に同コラムは読まれている。

 そのコラム記事は、中小企業庁が発表している『中小企業の経営指標』(同友館)、『中小企業の原価指標』(同友館)の損益計算書、財務諸表の数値を使って、筆者が店舗の売上高に対する家賃割合についての研究論文を発表した(『Evaluation』創刊号p46、「売上高に対する家賃割合」清文社 2000年8月)内容の一部を転載したものである。

 その論文で、

      レストラン      11.1%
      中華料理       10.4%
      そばうどん      13.0%
      鮨               10.7%

の家賃割合を理論的に導き出し、巷間、飲食店の家賃は「売上高の10%〜12%」といわれている経験則の歩合家賃割合を証明した。

 経験則で巷間いわれている「一日の売上高が家賃」(1ヶ月の稼動日を26日とすると1÷26=3.8%)という業種は、肉屋、魚屋、八百屋といった毎日の食生活に欠かせない店舗であるが、これも同上論文で実証した。

 その時、分析したうちで15種の業種の売上高に対する家賃割合を、鑑定コラム18)の記事に載せた。

 発表後、同コラム記事は未だに3ヶ月のアクセス統計集計の20位以内に入るごとくヒット数があることを考え、今回『Evaluation』創刊号に載せた全部の業種の売上高に対する家賃割合を、下記に転載することにする。
 15業種は、重複することは了承していただきたい。

           
         業 種            家賃割合  % 

スーパーマーケット   2.7 コンビニエンスストア  2.0 呉服服地小売 5.1 寝具小売 5.3 男子服小売 8.9
婦人子供服小売 6.6 靴小売 6.4 洋品雑貨小売 6.7 酒小売 2.9 食肉小売 3.6
鮮魚小売 3.5 野菜果実小売 3.6 菓子パン小売 7.0 米穀小売 1.5 自動車小売 2.2
自動二輪車小売 6.9 自転車小売 7.3 家具小売 5.6 家庭用電気器具小売 3.5 医薬品小売 4.0
化粧品小売 6.8 ガソリンスタンド 2.3 書籍雑誌小売 4.2 紙文房具小売 3.3 スポーツ用品小売 6.2
玩具娯楽用品小売 6.0 レコード楽器小売 7.0 カメラ写真材料小売 6.8 時計貴金属小売 8.1 メガネ小売 10.9
花小売 4.2 木材小売 3.6 建築材料小売 1.4 レストラン 11.1 中華料理 10.4
そばうどん 13.0 鮨 10.7 料亭 9.3 クリーニング 8.1 理容 11.1
美容 10.6 写真現像焼付 7.8 旅館 11.8 ホテル 12.3 映画館 11.8 自動車教習所 9.0
              (鑑定コラム1012を転載)



****(追記) 具体的に家賃割合をどの様にして求めるのか 平成28年5月9日

 上記で売上高に対する家賃割合が列記されている。

 ではその割合がどの様にして求めるのかについては述べられていない。

 家賃割合は、具体的にどの様にして求められるのか。

 その具体的求め方について、野菜果実小売の家賃割合の求め方を例にして、その求め方の具体が、鑑定コラム1462)に述べられている。

 そのコラムには、野菜果実小売の売上高に対する家賃割合3.6%が、どの様にして求められるのか、データを使用して立証されている。

 求め方のノウハウが公開されている。

 上記掲載の小売46業種の家賃割合及びその算出過程は、『Evaluation』創刊号p46、「売上高に対する家賃割合」(清文社 2000年8月)の論文で、発表されている。

 魚・野菜・食肉の卸売り業の売上高に対する家賃割合の求め方も、鑑定コラム1419)に、具体的に述べられている。


 売上高に対する家賃割合について、下記の鑑定コラムがあります。

  鑑定コラム273)百貨店の家賃割合は10.6%か

  鑑定コラム25)牛どん吉野家の家賃6%

  鑑定コラム144)レンタルビデオ店の家賃は6%か

  鑑定コラム206)病院の家賃は売上の8%か

  鑑定コラム27)インターネットショップの家賃割合


  鑑定コラム811)「シヨッピングセンターの出店舗の家賃は売上高の10%」

  鑑定コラム976)「ゼンショーの店舗家賃は売上高の10%」

  鑑定コラム984)「京都府のショッピングセンターの店舗家賃」

  鑑定コラム1012)「店舗売上高と家賃割合の追加」

  鑑定コラム1171)「小売店舗の売上高に対する家賃割合は5.0%」

  鑑定コラム1233)「たかが賃料、されど賃料」

  鑑定コラム1404)「牛丼「すき家」の家賃は売上高の9.6%」

  鑑定コラム1419)「魚・野菜・肉卸店舗の家賃割合」

  鑑定コラム1462)「店舗の売上高に対する家賃割合の求め方」

  鑑定コラム1481)「600億円のホテル売買」

  鑑定コラム1663)「ある不動産鑑定の書籍から」

  鑑定コラム1687)「小売売上高8280億円の企業も出店しくじる」


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