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2025年7月1日〜2025年10月1日の3ヶ月間に、どの鑑定コラムの訪問者が多かったか。その鑑定コラムへのにアクセス統計を調べて見た。
１位は、鑑定コラム「住宅ローン金利の推移」の鑑定コラム1751)である。
２位は、鑑定コラム2775)「令和5年度(2023年度)の年間一人当りお米の消費量は51.1kg(概算) 昨年度比0.2kg増える」である。
令和5年度(20234年度)年間一人当りお米の消費量の確定値は50.3kgと発表されたのは、2025年11月11日である。
そして令和6年度(2024年度)の年間一人当りお米の消費量は53.4kg(概算)
と、同日に発表された。
農林水産省が、令和5年度(2023年度)の日本人一人当りのお米の年間消費量は51.1kg(概算)であると発表したのは。2024年(令和6年)8月8日であった。
令和6年度の日本人一人当りのお米の年間消費量概算を発表したのは11月11日である。前年比にして3ヶ月も遅れて居るのである。
発表が遅れすぎであろう。
遅れた理由はいろいろあるであろうが、一つは組織が大きすぎるのも原因の一つであろう。農林業と水産漁業の行政は分離した方が良い。
12位に、鑑定コラム648)「吉田東洋暗殺−NHK大河ドラマ『龍馬伝』」が入ったことに、私は驚いてしまった。
吉田東洋を演じた田中泯氏に何かあったのか。
2010年のNHKのテレビ大河ドラマは『龍馬伝』であった。
そのドラマで、田中泯氏は、藩主の代わりに土佐藩を任されていた藩執政の最高位の人である吉田東洋の役にあった。
この事に付いて、鑑定コラム648)では、下記のごとく記している。転載する。
＊＊＊＊
(2010年)3月28日のドラマでは、後藤象二郎が岩崎弥太郎に坂本龍馬暗殺を指示するが、その様なことはあり得ない。
また、吉田東洋が武市半平太を足けりで蹴飛ばす状景があったが、郷士(下士)が、吉田東洋に会見など出来るものではない。
吉田東洋は、藩主の代わりに土佐藩を任されていた藩執政の最高位の人であり、徳川幕府で云えば大老の職にあった人である。上士ならともかく、下士の身分の武市半平太がいくら優れていたとしても、藩の執政の最高位の人に面会出来、その執政の最高位の人である吉田東洋が、武市半平太を足蹴りすることなど、身分上下の厳しい時代を考えれば、あり得ないことである。
ドラマとして脚色して面白く描くことは、視聴率を上げるためには良いことかもしれないが、歴史としての事実を押し曲げてまでの放送は、正しい姿ではなかろう。
ドラマで初めて龍馬を知る若い人もいるであろう。
それらの人の脳裏には、NHKが創作して放送した龍馬と弥太郎の姿がインプットされてしまうことになる。
吉田東洋は、岩崎弥太郎の能力を見抜き、彼を登用した。
岩崎弥太郎にとって、吉田東洋は自分を引き立て、人生の扉を開けてくれた大恩人である。
吉田東洋がいなかったら、現在の三菱は存在していないと思われる。
2010年3月28日のドラマは、坂本龍馬脱藩の話と、武市半平太の指示により、土佐勤王党の3人によって、田中泯扮する吉田東洋が暗殺されるシーンで物語りは終わった。
人に、邪魔な人の暗殺指令を出して殺して、自分は生きようとする人を、私はどうしても好きにはなれない。生理的嫌悪感をもよおす。
田中泯扮する吉田東洋は、暗殺されてしまった。
もうドラマには、田中泯の吉田東洋はでて来ない。
＊＊＊＊
表題となった鑑定コラム2883)「地代の基礎価格は更地価格とする2025年不動産鑑定士短答式試験問題」が、2025年10月1日アクセス統計の20位に入った。
私が不動産鑑定業界に入り、不動産鑑定を学びはじめた時、不動産鑑定評価の大原則「元本と果実」の関係を知り、それから考えると、現実の鑑定評価で行われている底地価格を基礎価格として
底地価格×期待利回り
の求め方に強い違和感を感じ、間違いでは無いのかと判断した。
元本と果実の関係の原則から考えれば、土地(宅地)と地代の関係は、元本が土地(宅地)であり、果実は地代である。
底地は、既に借地権がその土地に存在していることから、更に借地権を存在することは出来ない。出来るとすれば、それは転貸借であり、類型が異なることから論外である。
こうした考え方から、
地代の基礎価格＝更地価格
であると信じ、不動産鑑定業開業以来50年余、「地代の基礎価格は更地価格であるという」鑑定書を書き、主張して来た。
裁判で証人尋問に何回も立ち、底地価格基礎価格派の代理人弁護士と法廷で論争して来た。
底地価格基礎価格派から出される田原鑑定書に対する意見書にも、何度も対処して来た。
証人尋問の内容は厳しく、又、私の地代の基礎価格は更地価格であるという鑑定書に対して厳しい意見書を書く不動産鑑定士もいる。中には「田原不動産鑑定士は不動産鑑定士失格である」の類の言語で叱責する意見書もあった。
裁判で戦う一方、論文も書き、著書にも書き、実務においても実践して来た。
著書『賃料<地代・家賃>評価の実際』(P307〜318 プログレス2005年)、
著書『改訂増補 賃料(地代・家賃)評価の実際』(P501〜503 プログレス2017年)、
著書『[考論]不動産鑑定評価』(P415 プログレス2021年)
底地基礎価格派が必ず主張してくる内容は、下記である。
１．鑑定評価基準は、地代の基礎価格について、更地価格であるとか、底地価格であると規定していない。
田原鑑定は、独自の理論で、更地価格が基礎価格と主張しているが、鑑定基準が決めていないのに、自分で勝手に決め付けて主張することこそ鑑定基準違反である。
２．過去に多くの底地基礎価格の判決事例がある。これを間違いと主張するのか。それは判決を侮辱する行為である。
これら主張に対して、裁判官は、鑑定評価基準に「基礎価格」と書いてあるだけで、「地代の基礎価格は更地である」と記して無いことを、「これ幸い」と判断を避け、加えて、底地基礎価格の判例が多くあることから、底地価格基礎価格派の主張に傾いてしまう。
平成26年鑑定基準改正で、新規地代は賃貸事業分析法によって求めるという規定が加わった。
これにより、新規地代の基礎価格は更地価格であることが明確になったが、これに対して、底地基礎価格派は、「賃貸事業分析法で求められる地代は比較考量の地代であり、基礎価格は更地価格であると規定したものでは無い」と云って反論する。
そうした中、不動産鑑定士の大島大容氏が、2025年5月18日(日)に行われた2025年不動産鑑定士短答式試験の試験問題の第40問を送って下った。
その出問第40問では、更地価格が1億円である時の、設定された条件における利回り法地代は幾らかという試験問題である。正答はBである。
不動産鑑定士になるための第１関門の短答式試験問題に、地代の利回り法の地代を求める問題が出題され、その設問に「更地価格1億円」と規定されているのである。「底地価格1億円」でないのである。
「更地価格1億円」とあることは、それは更地価格が基礎価格であると云うことを明確化したものである。
不動産鑑定士の大島大容氏が送って下さった2025年不動産鑑定士短答式試験問題を見た時、私は、「50年来闘ってきた成果がやっと得られた」と実感し大変嬉しかった。
出問第40問の正答Bを選択しなかった受験生は、不合格で、不動産鑑定士に成れない。
底地基礎価格主張者は、2025年不動産鑑定士短答式試験不合格者である。不動産鑑定士に成れないと云うことになる。不動産鑑定士に成れない人が、地代の基礎価格について主張する資格は無いと云うことになろう。
令和7年10月1日のアクセス統計一覧は下記である。
1位 鑑定コラム1751)「住宅ローン金利の推移」
2位 鑑定コラム2775)「令和5年度(2023年度)の年間一人当りお米の消費量は51.1kg(概算) 昨年度比0.2kg増える」
3位 鑑定コラム1519)「ゴルフ場の地代は年間u211円」
4位 鑑定コラム1506)「適正な時価とは」
5位 鑑定コラム380)「国内で森林を所有する民間企業ベスト4」
6位 鑑定コラム1575)「県庁所在都市の市内総生産」
7位 鑑定コラム1755)「還元利回り、期待利回りの求め方」
8位 鑑定コラム2904)「期待利回りと継続賃料利回りの区別が分からないのか」
9位 鑑定コラム2835)「みんなで大家さんの成田土地賃貸借契約 衆議院予算委員会に質疑される」
10位 鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」
11位 鑑定コラム2897)「実務修習テキストの家賃の評価例は間違っている」
12位 鑑定コラム648)「吉田東洋暗殺−NHK大河ドラマ『龍馬伝』」
13位 鑑定コラム1751)「土地還元利回りと建物還元利回り」
14位 鑑定コラム529)「RC造マンションのコンクリート使用量」
15位 鑑定コラム2793)「読まれたし 『日経不動産マーケット情報』2024年11月号トピックスの記事」
16位 鑑定コラム1879)「地方自治法の「適正な対価」とは」
17位 鑑定コラム187)「土地使用貸借の価格は更地価格の20％にもなるのか」
18位 鑑定コラム1549)「地代の期待利回りの求め方」
19位 鑑定コラム502)「地価上昇が家賃に与える影響」
20位 鑑定コラム2883)「地代の基礎価格は更地価格とする2025年不動産鑑定士短答式試験問題」
1位 鑑定コラム1751)「住宅ローン金利の推移」
2位 鑑定コラム2775)「令和5年度(2023年度)の年間一人当りお米の消費量は51.1kg(概算) 昨年度比0.2kg増える」
3位 鑑定コラム1519)「ゴルフ場の地代は年間u211円」
4位 鑑定コラム1506)「適正な時価とは」
5位 鑑定コラム380)「国内で森林を所有する民間企業ベスト4」
6位 鑑定コラム1575)「県庁所在都市の市内総生産」
7位 鑑定コラム1755)「還元利回り、期待利回りの求め方」
8位 鑑定コラム2904)「期待利回りと継続賃料利回りの区別が分からないのか」
9位 鑑定コラム2835)「みんなで大家さんの成田土地賃貸借契約 衆議院予算委員会に質疑される」
10位 鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」
11位 鑑定コラム2897)「実務修習テキストの家賃の評価例は間違っている」
12位 鑑定コラム648)「吉田東洋暗殺−NHK大河ドラマ『龍馬伝』」
13位 鑑定コラム1751)「土地還元利回りと建物還元利回り」
14位 鑑定コラム529)「RC造マンションのコンクリート使用量」
15位 鑑定コラム2793)「読まれたし 『日経不動産マーケット情報』2024年11月号トピックスの記事」
16位 鑑定コラム1879)「地方自治法の「適正な対価」とは」
17位 鑑定コラム187)「土地使用貸借の価格は更地価格の20％にもなるのか」
18位 鑑定コラム1549)「地代の期待利回りの求め方」
19位 鑑定コラム502)「地価上昇が家賃に与える影響」
20位 鑑定コラム2883)「地代の基礎価格は更地価格とする2025年不動産鑑定士短答式試験問題」
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