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１．はじめに
東京のど真ん中区の13.4万uの街区をＡ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ街区に分け、ＡとＥは賃貸建物を想定し、その収益価格を開発法のベースに価格を求めるという訳の分からない鑑定基準違反で価格を求めている。
その間違いについては、Ｅ街区の鑑定については鑑定コラム2158)で詳述した。
Ａ街区の鑑定については、鑑定コラム2145)〜2153)で述べた。但し2051)は除く。
Ｂ・Ｃ・Ｄ街区の鑑定については、鑑定コラム2054)〜2156)で求め方の各部位の数値のいかさまについて論じた。
Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ街区が、どういう位置関係にあるか下図で示す。概略である。
対象地北西に、東京都の基準地中央3(東京都中央区晴海五丁目１番４ 住居表示晴海5-1-9)がある。平成27年7月時点の価格は、u当り895,000円 面積4,158u である。
令和2年は地価公示価格中央10に指定された。基準地と公示地のダブル地点である。
令和2年1月1日の価格は、u当り1,060,000円である。106万円かと軽く受け流さないで頂きたい。この価格をしっかり頭の中に叩き込んで、コラム記事を読んでいただきたい。
下記鑑定評価額を知れば、それが分かろう。
Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ街区の鑑定評価額を記す。平成28年4月時点の価格である。
Ａ街区 u当り27,000円
Ｂ街区 u当り49,600円
Ｃ街区 u当り108,000円
Ｄ街区 u当り77,300円
Ｅ街区 u当り83,700円
上図のE街区の道路挟んで反対近くに、u当り895,000円(平成27年7月時点)の基準地があるにもかかわらず、基準地価格とこの様に価格が違うのに適正であると、裁判で東京都の代理人弁護士は何故主張しているのか不思議に思わないか。
私には、適正な価格であるというどの様な説明を受けても、適正価格であるとは判断出来ない。適正どころか著しく不適切な価格であると判断する。その価格は、本当に不動産鑑定士の資格を持つ人が評価したのかという疑問が甚だしく湧く。
疑問が甚だしく湧く故に、Ｂ・Ｃ・Ｄ街区の開発法で求められた価格が出現可能な価格であるかどうかについて分析する。
そのためには、開発法の価格算出数値・割合の適正値はどの辺りか知るために、公的評価の価格から適正数値を求め、それと比較して、Ｂ・Ｃ・Ｄ街区の鑑定評価額が適正か否か分析する。
２．地価公示価格の価格と開発法価格の関係
対象地は東京のど真ん中区にある事から、東京の都心３区にある地価公示価格の住宅地価格で、開発法を行っている地価公示価格のテータによる。
令和2年から地価公示価格の鑑定書が公開されたことから、その公開鑑定書より令和2年地価公示の発表価格と開発法の価格との関係を分析する。
15地点の地価公示価格がある。発表公示価格と間発法価格の価格一覧は下記である。
|
|
都心3区
|
|
|
|
公示地番号
|
所在
|
公示価格 千円/u
|
開発法価格 千円/u
|
|
|
|
|
|
|
千代田１
|
三番町6-25
|
3160
|
3120
|
|
千代田3
|
六番町6-1
|
4050
|
4070
|
|
千代田5
|
九段北2-23-5
|
2960
|
2850
|
|
千代田7
|
一番町16-3
|
3030
|
2870
|
|
中央6
|
佃3-3-9
|
2010
|
2060
|
|
中央8
|
日本橋浜町3-28-2
|
1240
|
1240
|
|
中央9
|
日本橋中州2-3
|
1260
|
1260
|
|
中央10
|
晴海5-1-9
|
1060
|
1030
|
|
港1
|
赤坂6-19-23
|
2740
|
2640
|
|
港4
|
赤坂1-14-11
|
4720
|
4690
|
|
港16
|
南麻布4-9-34
|
3500
|
3370
|
|
港17
|
芝浦2-3-27
|
1550
|
1540
|
|
港19
|
港南3-7-23
|
1220
|
1220
|
|
港28
|
南麻布1-5-11
|
3170
|
2850
|
|
港29
|
白銀台3-16-10
|
3810
|
3690
|
縦軸に地価公示価格、横軸に開発法価格を取り、上記データをグラフに落としたのが下図である。
都心３区の地価公示価格をＹ千円/u、その公示価格算出の為に用いられた開発法の価格をＸ千円/uとして、両者の関係式を求めると、下記である。
Ｙ＝3.02＋1.02Ｘ
相関係数r＝0.997
である。相関係数は非常に高い。
公示発表価格と開発法価格との相関関係が非常に高いのは、当然である。
地域の適正なマンション価格に基づき、最有効使用の状態のマンションを想定し、適正な建築工事費、適正な販売管理費、適正な建築工事期間、販売期間そして適正な投下資本収益率を使用すれば、その求められる開発法は適正な土地価格である。
それと土地取引事例比較法の比準価格とより、公示価格が決定される。
３．都心3区地価公示価格のマンション価格と開発法の価格
上記地価公示決定価格と公示価格を求める為に分析した開発法価格との間には、大変強い相関関係がある事が分かった。
次に、その地価公示価格を求める為に使用した開発法価格とマンション価格の関係を見て見る。
採用した地価公示価格のマンション価格に対する開発法価格の関係割合を分析する。
割合は、
開発法価格 千円/u
────────────────
マンション価格 千円/u
の割合である。
結果は下記一覧である。
|
|
都心3区
|
|
|
|
|
公示地番号
|
所在
|
開発法価格 千円/u
|
マンション価格 千円/u
|
倍率
|
|
|
|
a
|
b
|
a/b
|
|
千代田１
|
三番町6-25
|
3120
|
1850
|
1.69
|
|
千代田3
|
六番町6-1
|
4070
|
2020
|
2.01
|
|
千代田5
|
九段北2-23-5
|
2850
|
1548
|
1.84
|
|
千代田7
|
一番町16-3
|
2870
|
2045
|
1.40
|
|
中央6
|
佃3-3-9
|
2060
|
1100
|
1.87
|
|
中央8
|
日本橋浜町3-28-2
|
1240
|
915
|
1.36
|
|
中央9
|
日本橋中州2-3
|
1260
|
1000
|
1.26
|
|
中央10
|
晴海5-1-9
|
1030
|
998
|
1.03
|
|
港1
|
赤坂6-19-23
|
2640
|
2600
|
1.02
|
|
港4
|
赤坂1-14-11
|
4690
|
2290
|
2.05
|
|
港16
|
南麻布4-9-34
|
3370
|
2780
|
1.21
|
|
港17
|
芝浦2-3-27
|
1540
|
1100
|
1.40
|
|
港19
|
港南3-7-23
|
1220
|
960
|
1.27
|
|
港28
|
南麻布1-5-11
|
2850
|
1580
|
1.80
|
|
港29
|
白銀台3-16-10
|
3690
|
1730
|
2.13
|
|
|
平均
|
|
|
1.556
|
|
|
標準偏差
|
|
|
0.376
|
マンション価格に対する開発法価格の割合は、
平均割合 1.556
標準偏差 0.376
である。
４．Ｂ街区鑑定の検討
Ｂ街区の鑑定(以後「Ｂ鑑定」と呼ぶ。)の、マンション価格は、u当り770,000円である。鑑定コラム2155）では、国土交通省の「不動産取引価格情報検索 土地総合システム」の中央区晴海の平成28年1月〜6月新築マンション取引の平均価格はu当り114.59万円であり、徒歩分の修正をして97.88万円/uが妥当なマンション価格と記した。
その価格から見れば、Ｂ鑑定の770,000円/uは、いささか安いが、分析の為それは脇に措く。
Ｂ街区の価格をＢ鑑定は、開発法を使用して、u当り49,500円と鑑定する。
マンション価格に対する開発法の価格の割合は、
49.5
───── ＝ 0.064
770
である。
ここで都心３区の地価公示価格において、マンション価格に対する開発法の価格の割合は、
平均割合 1.556
標準偏差 0.376
であった。
Ｂ鑑定の価格の出現割合の確率を求めてみれば、その割合がZ値1.96以下であれば、出現確率5％以上であるから、Ｂ鑑定は妥当ということになる。もしＺ値が1.96以上であれは、Ｂ鑑定は採用不可の鑑定と判断される。
正規分布の確率Z値は、次の算式で求められる。
平均割合−データ割合
Ｚ値 ＝─────────────
標準偏差
標準偏差0.376、平均割合1.556、データ割合0.064を、上記算式に代入してＺ値を求める。
1.556−0.064
Ｚ値 ＝─────────────
0.376
1.492
＝ ──────
0.376
＝ 3.96≒4.0
Ｚ値は4.0である。正規分布の右側半分の正規分布表によれば、確率は、3.17E−5である。つまり0.0000317である。出現確率は両側の数値で云うことから、出現率は10万分の6ということである。
Ｂ鑑定の価格の出現する確率は10万分の6では、とてもＢ鑑定が適正な鑑定と云うことは出来ない。Ｂ鑑定は不可の烙印が押される鑑定である。
５．Ｃ街区鑑定の検討
Ｃ街区の鑑定(以後「Ｃ鑑定」と呼ぶ。)の、マンション価格は、板状マンションとタワーマンションがあり、それぞれ単価が異なる。分譲価格は下記である。
板状マンション 62,379,809,600円
タワーマンション 48,887,423,800円
計 111,267,233,400円
マンションの分譲面積は、137,667.59uである。
マンションのu当り価格は、
111,267,233,400円
─────────── ＝ 808,231円≒808,000円
137,667.59u
u当り808,000円である。
Ｃ街区の価格をＣ鑑定は、開発法を使用して、u当り108,000円と鑑定する。
マンション価格に対する開発法の価格の割合は、
108
───── ≒ 0.134
808
である。
ここで都心３区の地価公示価格のマンション価格に対する開発法の価格の割合は、
平均割合 1.556
標準偏差 0.376
であった。
以下Ｂ鑑定と同じ求め方で、Ｚ値を求める。
標準偏差0.376、平均割合1.556、データ割合0.134を、上記算式に代入してＺ値を求める。
1.556−0.134
Ｚ値 ＝─────────────
0.376
1.422
＝ ──────
0.376
＝ 3.78≒3.8
Ｚ値は3.8である。正規分布の右側半分の正規分布表によれば、確率は、7.24E−5である。つまり0.0000724である。出現率は10万分の14ということである。
Ｃ鑑定の価格の出現する確率は10万分の14では、とてもＣ鑑定が適正な鑑定と云うことは出来ない。Ｃ鑑定は不可の烙印が押される鑑定である。
６．Ｄ街区鑑定の検討
Ｄ街区の鑑定(以後「Ｄ鑑定」と呼ぶ。)の、マンション価格は、板状マンションとタワーマンションがあり、それぞれ単価が異なる。分譲価格は下記である。
板状マンション 56,366,147,800円
タワーマンション 48,624,732,490円
計 104,990,930,290円
マンションの分譲面積は、129,663.08uである。
マンションのu当り価格は、
104,990,930,290円
─────────── ＝ 809,721円≒810,000円
129,663.08u
u当り810,000円である。
Ｄ街区の価格をＤ鑑定は、開発法を使用して、u当り77,300円と鑑定する。
マンション価格に対する開発法の価格の割合は、
77.3
───── ≒ 0.095
810
である。
以下Ｂ鑑定と同じ求め方で、Ｚ値を求める。
標準偏差0.376、平均割合1.556、データ割合0.095を、上記算式に代入してＺ値を求める。
1.556−0.095
Ｚ値 ＝─────────────
0.376
1.461
＝ ──────
0.376
＝ 3.88≒3.9
Ｚ値は3.9である。正規分布の右側半分の正規分布表によれば、確率は、4.81E−5である。つまり0.0000481である。出現率は10万分の10ということである。
Ｄ鑑定の価格の出現する確率は10万分の10では、とてもＤ鑑定が適正な鑑定と云うことは出来ない。Ｄ鑑定は不可の烙印が押される鑑定である。
７．結論
Ｂ・Ｃ・Ｄ街区のＢ・Ｃ・Ｄ鑑定の求められている価格の出現確率が、10のマイナス5乗である10万分のいくつでは、現実性が全く無い価格であり、その様な価格を前提にして適正云々を云う方がどうかしている。まともかと云いたくなる。
不動産鑑定書と云える代物でなく、その鑑定書が大手を振って堂々と罷り通っていることがおかしい。論争するに値するものでは無く、早々に破棄されるべきものである。
一体こうした不動産鑑定書を書いた人は本当に不動産鑑定士の資格を持っている人なのか。そうであれば、甚だしく不動産鑑定士の品位を貶め、かつ不動産鑑定評価を侮辱したことになる。又、そうした不動産鑑定書を発行した不動産鑑定業者も同じである。
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