○鑑定コラム

2164）不動産鑑定界の歴史に残る汚点の開発法　　平澤氏メルマガ

　不動産鑑定士の平澤春樹氏が、氏の2020年10月23日のメルマガ「APPRAISAL OPINION」で、『東京オリンピックのマイナスレガシー１』と題して、東京都のど真ん中区にある13.4万�uの都有地の土地評価について、採用した開発法は歴史に残る汚点と厳しい見方を示し、また鑑定土地価格は甲社のコンサルタント価格をトレースしただけの無責任な鑑定では無いかと厳しく批判する。

　具体的に云えば、土地価格の鑑定の採用した開発法は、「不動産鑑定界にとっては、価格調査報告書とはいえ開発法のみによる不動産鑑定がいかに不安定で依頼者の意向によってどうにでもなるという意味で、マイナスレガシー（行ってはならない汚点の見本）として歴史的に鑑定界に残ることになるであろうと思います。」と述べる。

　つまり不動産鑑定界の歴史に残る汚点の開発法であると指摘する。

　一方、求められた土地鑑定価格は、甲社が提案した「第一種市街地再開発事業は、民間事業者への土地の譲渡時期を最も遅らせることが可能なため、民間事業者の土地保有リスクを軽減できるメリットが最も大きい。」として、甲社が結論で示した土地譲渡価格88千円/�u(総額110億円)の筋書きを、乙はなぞって、トレースした価格(96,800円/�u)であり、出来レースの土地鑑定価格であると述べる。

　なにそれ? 不動産鑑定士のやること? それが適正な価格であると? そんなことするのまともな不動産鑑定業者なの? 基準地価格が至近にあるのにそれを無視したのはそのため?

　下記にその鑑定結果の無残な姿を図示する。鑑定コラム2160)に記した図と同じである。

　北西にある基準地価格の単価と、各街区の価格単価と比較して欲しい。各街区は無接道画地ではなく、不整形土地でもなく、崖・急傾斜の土地でも無い。池沼でもない。土壌汚染の土地でもない(土壌汚染は考慮外であると記述されて評価されている)。

　評価地の各街区は、平坦な、良好な画地である。この土地が、どうして基準地価格の3％〜13％の�u単価なのか。

　求められている各街区の�u当り価格は、出現確率10万とか100万分のいくつ等という合理的経済行為に反する非論理の数値を使って開発法によって求められた鑑定価格である。この図が不動産鑑定界の歴史に残る汚点の開発法の価格図である。






　下記に不動産鑑定士の平澤春樹氏のメルマガを、氏の了解を得て転載する。但し、原文には企業名が書かれているが、平澤氏の了解を得て私の判断で仮称とする。

　　　　　　　

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